Obowiązki pośredników w obrocie nieruchomościami i zakaz podwójnego wynagrodzenia

Celem projektu jest wprowadzenie rozwiązań zmierzających do poprawy jakości usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wzmocnienia ochrony osób korzystających z tych usług oraz zwiększenia transparentności na rynku nieruchomości. Obowiązujące przepisy regulujące działalność pośredników w obrocie nieruchomościami nie zapewniają wystarczających mechanizmów gwarantujących odpowiedni standard świadczonych usług. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera jedynie definicję pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz definiuje pośrednika w obrocie nieruchomościami jako przedsiębiorcę prowadzącego działalność gospodarczą w tym zakresie. Poza obowiązkiem zarejestrowania działalności gospodarczej, do wykonywania czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami niezbędne jest jedynie zawarcie umowy pośrednictwa określającej zakres czynności oraz posiadanie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem tych czynności. Dotychczasowa praktyka funkcjonowania rynku nieruchomości wskazuje jednak na występowanie licznych niepożądanych praktyk w zakresie świadczenia usług pośrednictwa, które prowadzą do obniżenia standardów tych usług oraz ograniczenia przejrzystości rynku. W praktyce często spotykane są umowy pośrednictwa, w których zakres czynności pośrednika nie jest określony w sposób jednoznaczny lub został sformułowany bardzo ogólnie poprzez powielenie definicji ustawowej. Może to prowadzić do sytuacji, w których pośrednik w obrocie nieruchomościami pobiera wynagrodzenie pomimo niewykonywania faktycznych czynności w interesie klienta. Negatywny odbiór społeczny oraz wątpliwości co do bezstronności pośrednika budzi również praktyka pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Niejednokrotnie prowadzi to do sytuacji, w której pośrednik formalnie pozostaje w relacji umownej z obiema stronami, podczas gdy faktycznie wykonuje czynności w interesie jednej z nich, co rodzi ryzyko konfliktu interesów oraz naruszenia zasady lojalności wobec klienta. Taka konstrukcja dopuszczalnej relacji prawnej osłabia zaufanie do instytucji pośrednictwa oraz podważa transparentność obrotu nieruchomościami. W tym kontekście należy również zwrócić uwagę na często obserwowane działania polegające na uzależnianiu zaprezentowania nieruchomości od zawarcia umowy pośrednictwa. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w których potencjalny nabywca lub najemca znajduje ofertę nieruchomości samodzielnie (np. za pośrednictwem ogłoszeń internetowych) jednak nie jest zainteresowany skorzystaniem z usług pośrednictwa. W takich przypadkach dochodzi czasem do nieakceptowalnych praktyk „wymuszania” zawarcia umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, co w konsekwencji skutkuje obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia przez obie strony transakcji. Kolejnym istotnym problemem jest bezprawne wykorzystywanie przez pośredników w obrocie nieruchomościami ogłoszeń publikowanych przez właścicieli nieruchomości. W efekcie następuje powielanie ofert bez zgody właściciela, a także do modyfikowania ich treści, w szczególności poprzez doliczanie wynagrodzenia pośrednika do ceny ofertowej. Tym samym pośrednik w obrocie nieruchomościami oferuje nieruchomość, co do której nie ma pełnej wiedzy o jej stanie faktycznym i prawnym. Skutkuje to wprowadzaniem potencjalnych nabywców w błąd oraz przekazywaniem sprzecznych informacji na temat tej samej nieruchomości, co podważa wiarygodność faktycznego oferenta. Dodatkowo w publikowanych ogłoszeniach bardzo często brakuje jednoznacznej informacji o tym, że pochodzą one od pośrednika w obrocie nieruchomościami, co wprowadza w błąd osoby potencjalnie zainteresowane co do rzeczywistej roli podmiotu publikującego ogłoszenie.

Najistotniejsze rozwiązania przewidziane w projekcie: 1) doprecyzowanie obowiązków pośrednika w obrocie nieruchomościami Proponuje się określenie na poziomie ustawowym katalogu czynności, za których wykonanie obligatoryjnie pośrednik w obrocie nieruchomościami ponosi odpowiedzialność i które powinien zrealizować w każdym przypadku, niezależnie od postanowień umowy pośrednictwa. Powyższe rozwiązanie ma na celu zapewnienie osobom korzystającym z usług pośrednictwa minimalnego standardu świadczonych usług oraz zwiększenie przejrzystości relacji pomiędzy pośrednikiem a klientem. W konsekwencji klient uzyska przejrzystą i precyzyjną informację co do zakresu działań, których może oczekiwać od pośrednika, a także realną możliwość weryfikacji prawidłowości wykonania umowy. 2) wprowadzenie zakazu pobierania wynagrodzenia od obu stron transakcji Przewiduje się wprowadzenie zasady, zgodnie z którą pośrednik w obrocie nieruchomościami nie może pobierać wynagrodzenia jednocześnie od obu stron tej samej transakcji. Celem tego rozwiązania jest ograniczenie ryzyka potencjalnego konfliktu interesów oraz wzmocnienie roli pośrednika jako podmiotu działającego w interesie strony, z którą zawarł umowę, co w konsekwencji powinno również przyczynić się do podniesienia standardów świadczonych usług. Proponowane rozwiązanie może poskutkować także zwiększeniem przejrzystości relacji pomiędzy pośrednikiem a klientem, jak również ograniczyć niepożądane praktyki polegające na „wymuszaniu” zawierania umów pośrednictwa z osobami, które nie są zainteresowane korzystaniem z usług pośrednictwa. Przewiduje się, że w konsekwencji wprowadzenia proponowanego rozwiązania może wzrosnąć liczba osób poszukujących nieruchomości do zakupu/najmu, zgłaszających się do pośrednika. 3) uregulowanie zasad publikacji ofert nieruchomości przez pośrednika Proponuje się wprowadzenie zakazu publikowania ogłoszeń przez pośrednika w obrocie nieruchomościami bez uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości, a także obowiązku jednoznacznego oznaczania, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika. Rozwiązania te mają na celu zwiększenie transparentności ofert na rynku nieruchomości oraz zapewnienie rzetelności informacji prezentowanych w ofertach. Powyższe ograniczy w konsekwencji ryzyko wprowadzania w błąd potencjalnych nabywców lub najemców nieruchomości co do statusu podmiotu publikującego ogłoszenie oraz stanu prawnego i faktycznego nieruchomości (zwiększenie poczucia bezpieczeństwa uczestników rynku). 4) wzmocnienie uprawnień kontrolnych Inspekcji Handlowej względem pośredników w obrocie nieruchomościami Projekt zakłada ponadto wyposażenie Inspekcji Handlowej w odpowiednie narzędzia umożliwiające skuteczne monitorowanie i kontrolę działalności pośredników w obrocie nieruchomościami, a także egzekwowanie przestrzegania przepisów. Celem proponowanej zmiany jest wzmocnienie nadzoru nad rynkiem pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zwiększenie ochrony klientów oraz podniesienie standardów świadczonych usług, przy jednoczesnym ograniczeniu nieuczciwych praktyk pośredników. Zgodnie z obowiązującymi przepisami pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Natomiast nadzór nad przedsiębiorcami w zakresie legalności i rzetelności ich działań należy do Inspekcji Handlowej. Tym samym Inspekcja Handlowa jest organem, któremu można powierzyć kontrolowanie działalności pośredników w obrocie nieruchomościami w szerszym niż obecnie zakresie. W związku z powyższym proponuje się rozszerzenie kompetencji tego organu w odniesieniu do działalności pośredników. Inspekcja Handlowa będzie uprawniona w szczególności do oceny, czy pośrednik w obrocie nieruchomościami (przedsiębiorca), w toku prowadzonej działalności, działa zgodne z prawem, a w szczególności czy: - rzetelnie informuje klientów o zakresie świadczonych usług oraz warunkach zawieranej umowy pośrednictwa, - zapewnia przejrzystość i kompletność treści umów pośrednictwa, - realizuje minimalny zakres czynności określony w ustawie, - nie pobiera wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji, - nie uzależnia prezentacji nieruchomości od wcześniejszego podpisania umowy pośrednictwa, - przy publikacji oferty nieruchomości wyraźnie oznacza, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika, - nie publikuje ogłoszeń bez uprzedniego zawarcia umowy pośrednictwa z właścicielem nieruchomości. W celu zapewnienia skuteczności projektowanych regulacji przewiduje się wprowadzenie adekwatnych środków sankcyjnych, obejmujących w szczególności możliwość nakładania adekwatnych kar pieniężnych za nieprzestrzeganie obowiązków wynikających z umów pośrednictwa lub przepisów prawa oraz nakaz zaprzestania praktyk naruszających przepisy ustawy po rygorem zakazu wykonywania działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.