Lepsze obowiązki deweloperów i ochrona kupujących mieszkania

W celu wzmocnienia ochrony nabywców lokali mieszkalnych oraz domów jednorodzinnych z rynku pierwotnego, poprzez zwiększenie przejrzystości w kontaktach z przedsiębiorcami dokonującymi przedsięwzięć inwestycyjnych i zadań inwestycyjnych, w projekcie ustawy zawarto przepisy, które będą stanowiły podstawę prawną rozszerzenia funkcjonowania Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami (dalej: Portal DOM). Informacje uzyskane dzięki rozszerzeniu funkcjonowania Portalu DOM pozwolą nabywcom na szybkie sprawdzenie historii inwestycji danego dewelopera, informacji o wszelkich sankcjach administracyjnych oraz oficjalnych ostrzeżeniach organów nadzoru. Ponadto dane umożliwią organom publicznym utworzenie bieżącej analizy funkcjonowania rynku deweloperskiego, w tym sporządzenie statystyki liczby zakończonych przedsięwzięć inwestycyjnych, czy średnich opóźnieniach w ich ukończeniu. Ma to docelowo wspomagać obywateli zainteresowanych zakupem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego poprzez umożliwienie im otrzymania w prosty i przejrzysty sposób zbioru niezbędnych informacji o potencjalnym kontrahencie prowadzącym działalność deweloperską. Brak centralnego systemu informacji o deweloperach powoduje, że potencjalni nabywcy lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych na rynku pierwotnym muszą samodzielnie weryfikować opinie i dane z różnych źródeł, co jest czasochłonne i często niewystarczająco rzetelne. W efekcie kupujący podejmują decyzje o podpisaniu umowy deweloperskiej w oparciu o nieaktualne, niepełne lub subiektywne informacje o danym podmiocie, co może zwiększać ryzyko doświadczania problemów w przyszłości z nabywaną nieruchomością mieszkalną np. związaną z opóźnieniami w realizacji inwestycji. Może to osłabiać zaufanie do rynku mieszkaniowego i hamować decyzje inwestycyjne ze strony nabywców, co przekłada się na stabilność całego sektora budownictwa mieszkaniowego. Brak przejrzystości spowodowany brakiem właściwego źródła danych o działalności deweloperów na rynku mieszkaniowym może osłabiać również konkurencję w branży deweloperskiej, utrudniając dotarcie do informacji o rzetelnych podmiotach gospodarczych. Interwencja ustawowa ma zatem na celu rozszerzenie funkcjonowania Portalu DOM, jako ogólnodostępnej bazy danych o funkcjonowaniu deweloperów, celem zwiększenia bezpieczeństwa transakcji na rynku nieruchomości. Projekt ustawy zakłada dodatkowo doprecyzowanie obowiązków deweloperów, a także wzmocnienie mechanizmów ochrony nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Proponowane rozwiązania obejmą pakiet działań systemowych, które będą egzekwowane za pomocą narzędzi administracyjnych, informacyjnych oraz sankcyjnych.

Rekomendowane rozwiązanie: Nowelizacja ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym i ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw w zakresie rozszerzenia funkcjonalności portalu DOM, doprecyzowania obowiązków deweloperów, a także wzmocnienia mechanizmów ochrony nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Proponowane rozwiązania obejmą pakiet działań systemowych, które będą egzekwowane za pomocą narzędzi administracyjnych, informacyjnych oraz sankcyjnych. W pierwszej kolejności przewiduje się rozwinięcie zakresu funkcjonalności Portalu DOM , który w dalszym ciągu będzie prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny i uzupełniany danymi pochodzącymi ze źródeł administracyjnych (m.in. Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, czy Krajowego Rejestru Sądowego). Umożliwi to obywatelom bieżące porównanie działalności deweloperów oraz ocenę ich wiarygodności. Proponowane zmiany będą m.in. obejmować informacje:

- identyfikacyjne dotyczące danego dewelopera, - dotyczące przedsięwzięć inwestycyjnych i zadań inwestycyjnych, - o ewentualnych opóźnieniach w realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych, - o składkach odprowadzonych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, - o ewentualnych karach nałożonych w toku postępowań administracyjnych, czy toczących się postępowaniach sądowych w sprawie restrukturyzacji lub ogłoszenia upadłości dewelopera,

Uzyskane informacje umożliwią również organom publicznym utworzenie bieżącej analizy funkcjonowania rynku deweloperskiego, w tym sporządzenie statystyki liczby zakończonych przedsięwzięć inwestycyjnych, czy średnich opóźnień w ich ukończeniu. Rozszerzona funkcjonalność Portalu DOM ma docelowo wspomagać obywateli zainteresowanych zakupem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego poprzez umożliwienie im otrzymania w prosty i przejrzysty sposób zbioru niezbędnych informacji o potencjalnym kontrahencie. Powinno się to przyczynić się do zwiększenia przejrzystości rynku nieruchomości mieszkaniowych w ramach udostępniania obywatelom aktualnych i wiarygodnych danych dotyczących przedsiębiorców funkcjonujących na rynku mieszkaniowym. Efekty te nie są możliwe do osiągnięcia w ramach aktualnie dostępnych narzędzi. Ponadto zmianie ulegnie wzór prospektu informacyjnego, stanowiącego integralny element umowy deweloperskiej, umowy niedeweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej. Zakłada się rozszerzenie sekcji dotyczącej historii i doświadczenia dewelopera o informacje w zakresie postępowań karnych i cywilnych związanych z jego działalnością gospodarczą. Ponadto, prospekt zostanie uzupełniony o jednolity wzór tabelaryczny dotyczący standardu wykończenia nieruchomości, obejmujący szczegółowe parametry techniczne. Oczekiwanym efektem jest zapewnienie przejrzystości dokumentacji technicznej i prawnej oraz stworzenie podstaw do skuteczniejszego dochodzenia roszczeń reklamacyjnych. Projekt przewiduje także modyfikację procedury odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Konsument uzyska możliwość przesłania protokołu odbioru wraz z listą wad drogą elektroniczną bądź pocztową, co pozwoli na uwzględnienie raportów przygotowanych przez specjalistów technicznych. Deweloper lub jego pełnomocnik zostanie natomiast zobowiązany do uczestnictwa w czynności odbioru. W rezultacie zgłoszone wady będą miały charakter wiążący i podlegać będą ustawowym terminom. Dodatkowo wprowadzone zostaną minimalne wymogi dla ogłoszeń i ofert sprzedaży kierowanych do konsumentów. Deweloper będzie zobligowany do wskazania m.in. adresu inwestycji, rzutów mieszkań z powierzchniami pomieszczeń, informacji o pomieszczeniach przynależnych oraz jednoznacznego oznaczenia wizualizacji jako materiałów poglądowych. Celem tej zmiany jest ograniczenie stosowania nieuczciwych praktyk marketingowych oraz zapewnienie konsumentom dostępu do podstawowych informacji na wstępnym etapie zapoznawania się z ofertą. W odniesieniu do umów rezerwacyjnych wprowadzona zostanie zmiana polegająca na zwiększeniu wysokości zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku niewywiązania się przez dewelopera z zobowiązań. Rozwiązanie to zniechęci do jednostronnego zrywania umów w sytuacjach wzrostu cen rynkowych i zapewni większą stabilność obrotu. Projekt przewiduje także wprowadzenie ustawowego zakazu waloryzacji ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej. Nabywca uzyska gwarancję niezmienności ceny, natomiast ryzyko związane ze zmianą kosztów inwestycji obciążać będzie dewelopera, jako podmiot profesjonalny. Ponadto przewiduje się dodatkową ochronę nabywców w postaci konieczności wskazania przez spółkę celową, która zamierza zakończyć działalność przed upływem okresu rękojmi za wady, inną spółkę handlową, która przejmie jej zobowiązania z tego tytułu. Inne analizowane rozwiązania (przyczyna niezastosowania): mając na względzie charakter proponowanej regulacji, polegającej na włączeniu nowych obowiązków do ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, nie jest możliwe podjęcie alternatywnych w stosunku do proponowanego środków umożliwiających osiągnięcie zamierzonego celu. Oczekiwany efekt: zwiększenie przejrzystości i bezpieczeństwa obrotu mieszkaniowego, wzmocnienie pozycji konsumentów, a także wyrównanie warunków konkurencji pomiędzy deweloperami. Nowe rozwiązanie obejmujące rozszerzenie funkcjonalności Portalu DOM umożliwi potencjalnym nabywcom lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego otrzymanie spójnych, przejrzystych i niezbędnych informacji o podmiocie prowadzącym przedsięwzięcia deweloperskie. Ponadto interwencja ustawowa pozwoli na podniesienie standardów działalności deweloperskiej, ograniczenie liczby sporów na linii deweloper-nabywca oraz budowę większego zaufania społecznego do pierwotnego rynku nieruchomości mieszkaniowych.