Balkon jako część wspólna domu – odpowiedzialność wspólnoty

Podstawowym celem projektowanych zmian w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalu (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048) jest dostosowanie działalności wspólnot mieszkaniowych do zmian, jakie zaszły na rynku zarządzania wspólnotami na przestrzeni minionych 30 lat, tj. od wejścia w życie tej ustawy. Zmiany te są sumą zapadłego na tym tle orzecznictwa, praktyki zarządców nieruchomości, rozwoju technologii budownictwa wielorodzinnego oraz zmian w innych aktach prawnych dotyczących działalności wspólnot. W zakresie stosowania ustawy o własności lokali dostrzeżono następujące problemy: 1. Ustawa nie określa, które elementy balkonu należą do nieruchomości wspólnej, a które stanowią przedmiot indywidualnej własności właściciela lokalu. Interpretując tę kwestię należy odwoływać się każdorazowo do orzecznictwa Sądu Najwyższego, które odnoszą się jednak do konkretnego stanu faktycznego i rozwiązania technicznego występującego w danym budynku. Co istotne, poglądy judykatury nie są źródłem powszechnie obowiązującego prawa. 2. Ustawa nie zawiera wystarczająco precyzyjnej definicji wspólnoty mieszkaniowej. Używany obecnie termin „osoba ustawowa” jest pochodną art. 331 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061, z późn. zm.), dalej: K.c, w świetle którego wspólnota jest jednostką organizacyjną, do której stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych. Kwestia ta budzi wątpliwości doktryny, uznającej status wspólnoty za nierozstrzygnięty. 3. Brak możliwości dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu wad budowlanych w częściach wspólnych. Wynika to z faktu, iż stroną umowy nabycia lokalu oraz związanego z tym udziału w nieruchomości wspólnej jest właściciel i to on jest wyłącznym uprawnionym z tego tytułu. W praktyce roszczenia są dochodzone przez wspólnoty na podstawie cesji, co wymaga jednak uprzedniej zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale, w której zawarta powinna być też zgoda na poniesienie związanych z tym wydatków (koszty ekspertyzy technicznej i obsługi prawnej). W praktyce, w sytuacji kiedy dochodzi do wystąpienia usterek i wad, w znikomej liczbie przypadków dochodzi do podpisania 100 % umów cesji. W konsekwencji brak jest możliwości dochodzenia przez wspólnotę pełnego odszkodowania za stwierdzone wady i usterki nieruchomości wspólnej. 4. Brak możliwości podwyższenia zaliczki dla właściciela lokalu mieszkalnego, gdy sposób jego użytkowania powoduje dla wspólnoty dodatkowe koszty. 5. Brak obowiązku udostępnienia lokalu przez właściciela w związku z prowadzonymi przez wspólnotę kontrolami okresowymi i doraźnymi instalacji i urządzeń, o których mowa w przepisach ustawy - Prawo budowlane, oraz obowiązku wykonywania zaleceń pokontrolnych. Konieczność bezpiecznej eksploatacji budynku wymaga wprowadzenia tego obowiązku oraz wprowadzenia sankcji dla właściciela lokalu, który w sposób uporczywy uchyla się od obowiązku udostępnienia lokalu na potrzeby przeprowadzenia kontroli. Jednocześnie wskazane jest wprowadzenie obowiązku udostępnienia lokalu przez właściciela w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody (zarówno w nieruchomości wspólnej jak i sąsiednich lokalach), jak też w razie użytkowania lokalu w sposób zagrażający bezpieczeństwu sanitarnemu oraz przeciwpożarowemu budynku. 6. Brak określenia statusu urządzeń służących do rozliczeń mediów dostarczanych do poszczególnych lokali za pośrednictwem wspólnoty (ciepłomierzy, wodomierzy oraz nagrzejnikowych podzielników ciepła). Powoduje to spory w obrębie wspólnoty, przenoszone częstokroć na drogę sądową, dotyczące podmiotu zobowiązanego do ich utrzymania, w szczególności legalizacji i wymiany, oraz związanych z tym kosztów. Prowadzi to do zakłócenia systemu rozliczeń w obrębie budynku, który poprawnie działa jedynie wówczas, gdy wszystkie urządzenia są tej samej klasy, równocześnie zainstalowane, zamontowane zgodnie ze wskazaniami producenta i pod nadzorem zarządcy, a ich legalizacja dokonywana jest równocześnie. 7. Brak regulacji dotyczącej obowiązku uiszczania zaliczek na media dostarczane do lokali rozliczane za pośrednictwem wspólnoty (tj. ciepło, wodę i odprowadzenie ścieków, gdzie to wspólnota jest stroną umowy z dostawcą usługi) oraz opłatę za odbiór odpadów komunalnych. 8. Dookreślenie kwestii odpowiedzialności właścicieli lokali za zobowiązania wspólnoty. Ustawa winna jednoznacznie wskazywać, iż właściciele ponoszą – stosownie do swych udziałów w nieruchomości wspólnej - odpowiedzialność za zobowiązania wspólnoty dopiero, gdy egzekucja z jej majątku jest bezskuteczna. 9. Uproszczenie formy zarządzania wspólnotą poprzez alternatywę w postaci możliwość powołania zarządcy bądź zarządu, bez konieczności określenia tego w umowie o sposobie zarządu. Obecna konieczność zachowania formy notarialnej dla ww. czynności ogranicza możliwość podjęcia decyzji (nie tylko zmiany umowy, ale też uchwały) w trybie obiegowym; forma notarialna wymaga bowiem obecności notariusza przy jej podejmowaniu. Dlatego przewiduje się zniesienie obowiązku protokołowania przez notariusza uchwały o powołaniu zarządcy. 10. Ustawa nie zawiera definicji czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, do których samodzielnego wykonywania powołany jest zarząd; samodzielnego, tj. bez konieczności uzyskania zgody właścicieli lokali na jej dokonanie, wyrażonej w drodze uchwały. Powoduje to spory kompetencyjne w obrębie wspólnot pomiędzy zarządem a właścicielami. 11. Ustawa nie porusza kwestii funduszu remontowego (ani innych funduszy celowych), co budzi wątpliwości dotyczące jego charakteru i przeznaczenia. 12. Brak zdolności wspólnot do podejmowania uchwał wskutek braku wymaganej do tego większości. Aktualnie uchwały zapadają bezwzględną większością udziałów, tj. powyżej 50% sumy udziałów, a nie większością właścicieli biorących udział w głosowaniu. Brak podjęcia decyzji w formie uchwały stanowi zagrożenie dla bieżącej działalności wspólnot, w szczególności prowadzenia jej gospodarki finansowej oraz zapewnienia usług związanych z bieżącą eksploatacją budynku. 13. Uproszczenie zasad komunikacji w obrębie wspólnoty poprzez jednoznaczne wskazanie, iż powiadomienia o organizowanym zebraniu, głosy oddawane przez właścicieli w trybie obiegowym oraz informacje o podjętych uchwałach, mogą być przekazywane drogą elektroniczną. 14. Doprecyzowanie uprawnień zarządcy przymusowego powołanego przez sąd. 15. Ustawa aktualnie nie wskazuje jednoznacznie zakresu uprawnień kontrolnych właścicieli względem zarządu, co skutkuje sprawami sądowymi o udostępnienie przez zarząd/zarządcę żądanych przez właścicieli informacji oraz dokumentów. Konieczne jest doprecyzowanie przepisów w tym zakresie. 16. Konieczne jest wskazanie, iż sprawozdanie zarządu wspólnoty z jej działalności winno mieć formę pisemną i obejmować opis pracy zarządu w minionym roku oraz część finansową dotyczącą gospodarki wspólnoty. Ponadto termin na przedstawienie właścicielom lokali sprawozdania z działalności zarządu wspólnoty (koniec marca każdego roku) wymaga wydłużenia, gdyż zarządy/zarządcy mają problem z jego terminowym sporządzeniem z przyczyn niezależnych od nich (zestawienia i faktury od dostawców usług spływają sukcesywnie na początku roku, trudności logistyczne ze znalezieniem miejsca i osób do przeprowadzenia zebrania). 17. Brak możliwości zwołania zebrania przez właścicieli lokali w sytuacji, gdy zarząd wbrew prawnemu obowiązkowi nie zwołuje takiego zebrania na wniosek właścicieli reprezentujących min. 1/10 udziałów. Praktyka ta występuje szczególnie, gdy przedmiotem zebrania ma być głosowanie nad odwołaniem zarządu bądź zarządcy. W zakresie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 r. poz. 418) należy rozwiązać problem związany z brakiem możliwości nałożenia sankcji na użytkownika lokalu uchylającego się od obowiązku udostępnienia lokalu celem przeprowadzenia w nim kontroli okresowej instalacji.

1. Wskazanie, iż elementy konstrukcyjne balkonu (logii, tarasu) stanowią nieruchomość wspólną, za której utrzymanie odpowiada wspólnota. Są to dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada balkonu oraz inne elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku. Tym samym jednoznacznie przesądzone zostanie, iż składową lokalu (a zatem i przedmiotem wyłącznej odpowiedzialności jego właściciela) będzie wewnętrzna przestrzeń balkonu. 2. Rozstrzygnięcie kwestii podmiotowości wspólnoty poprzez zdefiniowanie jej jako jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej, ale wyposażonej w zdolność do czynności prawnych oraz prawo do posiadania własnego majątku (odrębnego od majątków właścicieli lokali), z zastrzeżeniem, iż winien on być związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną. 3. Wprowadzenie możliwości dochodzenia przez wspólnotę roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej, poprzez wytoczenie powództwa na rzecz właścicieli lokali. 4. Rozszerzenie możliwości podwyższenia zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej na wszystkie lokale we wspólnocie. Decydującym kryterium będzie generowanie po stronie wspólnoty dodatkowych kosztów wynikających ze sposobu użytkowania lokalu. Ciężar dowodu spoczywać będzie na wspólnocie, która każdorazowo winna wykazać dodatkowe koszty po jej stronie (przedstawić kalkulację kosztów) i stosownie do ich wysokości móc – na podstawie uchwały – podnieść wysokość comiesięcznej zaliczki konkretnemu właścicielowi. 5. Wprowadzenie obowiązku udostępnienia przez właściciela lokalu w związku z prowadzonymi przez wspólnotę kontrolami okresowymi i doraźnymi instalacji, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, oraz obowiązku wykonywania zaleceń pokontrolnych. W celu jego wyegzekwowania przewiduje się sankcję - w przypadku uporczywego uchylania się od ww. obowiązku zarząd/zarządca może wystąpić do nadzoru budowlanego o ukaranie właściciela grzywną. W związku z tym w Prawie budowlanym należy uregulować możliwość zastosowania kary grzywny w takim przypadku. Ponadto przewiduje się obowiązek udostępnienia lokalu w przypadku awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, bądź gdy sposób użytkowania lokalu zagraża bezpieczeństwu sanitarnemu oraz przeciwpożarowemu budynku, a w razie odmowy dostępu do lokalu – wejście do lokalu w asyście policji lub straży pożarnej. 6. Wskazanie, iż urządzenia pomiarowe (ciepłomierze, wodomierze i nagrzejnikowe podzielniki ciepła) stanowią część nieruchomości wspólnej, co oznacza, że ich utrzymanie oraz wszystkie związane z tym czynności spoczywają na wspólnocie. Obejmuje to montaż, wymianę, legalizację, konserwację i naprawy, wraz ze związanymi z tym kosztami. 7. Wprowadzenie obowiązku uiszczania w terminie do 10 każdego miesiąca zaliczek na media rozliczane za pośrednictwem wspólnoty (tj. ciepło, wodę i odprowadzenie ścieków) oraz opłatę za odbiór odpadów komunalnych. 8. Doprecyzowanie, iż właściciele ponoszą odpowiedzialność subsydiarną za zobowiązania wspólnoty, tj. gdy egzekucja przeciwko wspólnocie okaże się bezskuteczna – ponosi ją każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości wspólnej. 9. Wskazanie, iż zarządzanie wspólnotą może mieć miejsce w dwóch formach, tj. poprzez powołanie zarządcy (może być nim jedynie zarządca w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami) na podstawie uchwały właścicieli lokali, albo poprzez powołanie zarządu składającego się z osób fizycznych. 10. Wprowadzenie definicji czynności zwykłego zarządu, które wykonywane są samodzielnie (tj. bez uchwały właścicieli lokali) przez zarząd/zarządcę wspólnoty, poprzez przyjęcie, iż są to bieżące sprawy związane ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. 11. Wprowadzenie pojęcia funduszu remontowego lub innego funduszu celowego, stanowiącego majątek wspólnoty (a nie poszczególnych właścicieli lokali), do którego utworzenia wymagana będzie uchwała właścicieli. 12. Wprowadzenie wymogu uzyskania zwykłej większości głosów właścicieli lokali liczonej wielkością udziałów przy podejmowaniu uchwały z wykorzystaniem indywidualnego zbierania głosów, a zatem zarówno podejmowanej wyłącznie w tym trybie, jak i w trybie mieszanym (częściowo na zebraniu, częściowo obiegiem). Aktualnie wszystkie uchwały zapadają dopiero po uzyskaniu bezwzględnej większości głosów liczonej wielkością udziałów (tj. powyżej 50% sumy wszystkich udziałów, a nie jedynie biorących udział w głosowaniu) i ten wymóg zostanie zachowany dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu. Termin głosowania uchwały każda wspólnota określi samodzielnie, z zachowaniem przewidzianego w ustawie minimalnego (2-tygodniowego) oraz maksymalnego terminu na oddanie głosu. Po jego upływie uchwała będzie podjęta jeśli uzyska poparcie większości głosów właścicieli (liczonej wielkością udziałów) uczestniczących w głosowaniu. 13. Wprowadzenie elektronicznego obiegu informacji we wspólnotach, tj. informacji przez zarząd/zarządcę o planowanym zebraniu, treści podjętych uchwał oraz możliwości oddawania głosów przez właścicieli drogą elektroniczną w głosowaniu obiegowym. Forma elektroniczna będzie traktowana równorzędnie z pisemną. 14. Doprecyzowanie uprawnień zarządcy przymusowego ustanawianego przez sąd poprzez wskazanie, iż samodzielnie wykonuje on czynności zwykłego zarządu (tj. z zakresu bieżącej eksploatacji nieruchomości); w pozostałym zakresie winien posiadać zgodę właścicieli wyrażoną w uchwale, a w razie jej braku – zezwolenie sądu. 15. Dookreślenie prawa kontroli działalności zarządu poprzez wskazanie, iż obejmuje ono prawo wglądu w dokumenty wspólnoty, z czym skorelowany jest obowiązek zarządu udzielenia żądanych informacji. 16. Wskazanie, iż sprawozdanie zarządu/zarządcy wspólnoty ma obowiązkowo formę pisemną, a termin jego złożenia na rocznym zebraniu przypada do końca kwietnia (zostaje zatem wydłużony o miesiąc). Wydłużenie terminu na przeprowadzenie przez zarząd/zarządcę rocznego zebrania uzasadnione jest potrzebą sporządzenia bilansu na podstawie faktur otrzymanych od dostawców usług na rzecz wspólnoty, oraz logistyką związaną z techniczną stroną organizacji zebrania. 17. Przyznanie właścicielom lokali możliwości zwołania i przeprowadzenia zebrania we własnym zakresie w sytuacji, gdy zarząd nie zwołuje go na wniosek właścicieli reprezentujących min. 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej, do czego jest zobowiązany. Praktyka ta występuje szczególnie, gdy przedmiotem zebrania ma być głosowanie nad odwołaniem zarządu bądź zarządcy.